Cum s-a dezvoltat piața rezidențială în București & zona metropolitană?

Piața rezidențială din București și Ilfov este una relativ tânără, dezvoltarea privată accentuată începând după anul 2000. La o populație de 2.258.983, conform ultimului recensământ, în zona metropolitană au fost livrate 227.834 de locuințe în ultimii 24 de ani.

LOCUINȚE FINALIZATE ÎN BUCUREȘTI & ILFOV, 2000 – 2023; SURSA – INS
AN	NR DE LOCUINȚE NOU LIVRATE
2000	2282
2001	2797
2002	2821
2003	2969
2004	3518
2005	4427
2006	5475
2007	6721
2008	10192
2009	8045
2010	6721
2011	5786
2012	5790
2013	8337
2014	10110
2015	11082
2016	10022
2017	9533
2018	11300
2019	14737
2020	20783
2021	22010
2022	21328
2023	21048
TOTAL	227834

Față de recensământul din 2011, populația municipiului București a scăzut cu 166.464 locuitori, în timp ce populația județului Ilfov a crescut cu 153.966 locuitori. Capitala este tranzitată zilnic de 700.000 de navetiști din județele înconjurătoare, conform ZF.

Numărul angajaților din Bucuresti în iunie 2024 era de 1.093.506, reprezentând 19% din totalul de 5.754.304 la nivelul țării. Salariul mediu din Bucuresti este de 6.428 RON, cu 25% peste media țării, conform INS. O familie câștigă în medie 2.500 EUR pe lună.

28.000 de tranzacții rezidențiale au fost încheiate în primul semestru din 2024 în București & Ilfov, o creștere de aproximativ 25% față de anul anterior, conform ANCPI.

Piața imobiliară are oferte pe 6 segmente în București & Ilfov:

SEGMENTUL LOW

Proprietăți construite în zone cu infrastructură deficitară, în zonele limitrofe Bucureștiului: Chiajna, Popești-Leordeni, Bragadiru etc. În acest segment întâlnim cea mai mare presiune pe preț și cea mai slabă calitate. Apartamentele livrate au suprafețe utile foarte mici, sub ceea ce impune legea locuinței. Acestea se tranzacționează cu prețuri între 1.300 -1.500 EUR/ mp util + TVA

SEGMENTUL MASS-MARKET

Este segmentul ansamblurilor de mari dimensiuni, amplasate la marginea orașului, sau chiar în localități limitrofe, însă în zone cu infrastructură dezvoltată, sau creată de dezvoltator. Suprafețele sunt mici, genul acesta de proiecte fiind preferate pentru facilitățile de familie. Prețurile încep de la 1.600 EUR/mp util și merg până la 2.000 EUR/mp util pentru proiectele din zonele deservite de metrou sau la periferia de nord a Bucureștiului.

SEGMENTUL MEDIU

Segmentul de mijloc al pieței oferă apartamente cu suprafețe mai mari și mai confortabile datorită saltului calitativ în ceea ce privește infrastructura și calitatea materialelor folosite. Sunt poziționate în zone semi-centrale, cu acces bun la mijloace de transport în comun, la maxim 10-15 min de o stație de metrou. Acestea se tranzacționează cu prețuri care încep de la 2.000 EUR/mp util și ajung până la 2.500 EUR/mp util + TVA.

SEGMENTUL MEDIU-SUPERIOR

Se diferențiază prin amplasarea mai bună (fie lângă parcuri, zone verzi, fie în hub-uri de birouri – Aviației, Timpuri Noi etc) și facilități mai bune pentru comunitate. Unitățile locative se tranzacționează cu prețuri între 2.600 – 3.500 EUR/mp util + TVA.

SEGMENTUL PREMIUM

Proprietăți localizate central în proiecte boutique, cu nr redus de unități, sau în zona de nord – cazul ansamblurilor mai ample. Se disting prin atenție la arhitectură, design, finisaje, spații comune și zone verzi generoase. Prețurile pornesc de la 3.600 EUR/mp util+ TVA și ajung până la 4.000 EUR/mp util + TVA.

SEGMENTUL DE LUX

Locuințe exclusiviste, localizate ultra-central, sau în zona de nord – parcul Herăstrău, Floreasca, Aviatorilor etc. Sunt achiziționate de oameni de afaceri sau persoane în poziții de top în multinaționale, care doresc să își afirme statul social. Aceste ansambluri sunt puncte de reper / ”landmarks” în oraș și oferă priveliști spectaculoase către zone verzi, lacuri etc. Prețurile depășesc 4.000 EUR/ mp util + TVA.

Pe piață, marea majoritate a ofertelor (între 55-60%) sunt în segmentele low & mass-market, în timp ce segmentele de mijloc acoperă un procent între 36-41%. Ofertele pentru segmentele  superioare – premium și lux – acoperă doar 4% din volumul pieței.